Taloyhtiön velka voi olla hyväkin asia, jos yhtiössä on tehty korjauksia ja otettu niitä vastaan velkaa.
– Taloyhtiön velka ei itsessään ole ongelma. Olennaisempaa on, mihin velkaa on otettu, millä ehdoilla sitä maksetaan takaisin ja miten se vaikuttaa osakkaan tuleviin kustannuksiin, korostaa Suomen Vuokranantajat ry:n ekonomisti Eemeli Karlsson.
Taloyhtiön velka voi olla hyväkin asia, jos yhtiössä on tehty korjauksia ja otettu niitä vastaan velkaa, Karlsson toteaa.
– Enemmänkin pommina pitäisin sitä, jos korjauksia ei olisi tehty. Yksittäinen velkataso ei vielä kauhean paljon kerro.
Vähennykset kannattaa hyödyntää
Karlsson muistuttaa myös yksityissijoittajan verovähennyksistä. Kun taloyhtiö kerää osakkailta pääomavastiketta eli rahoitusvastiketta, yksityissijoittaja voi vähentää asunnon vuokratuloista taloyhtiön tuloutetun pääomavastikkeen kokonaisuudessaan.
– Tämä osaltaan edes hieman tasapainottaa yksityissijoittajan asemaa, sillä hän ei voi tehdä asunnosta poistoja samalla tavalla kuin suuret kiinteistösijoittajat kokonaisista kiinteistöistään, Karlsson sanoo.
Taloyhtiön lainat voivat kuitenkin nostaa kuukausikulut korkeiksi ja edessä oleva remontti kasvattaa velkataakkaa vielä lisää.
Karlsson neuvookin asunnonostajia suhtautumaan varauksellisesti pelkkään asunnon halpaan myyntihintaan: se kun ei välttämättä ole asunnon todellinen hinta.
Asuntoilmoituksessa voidaan ilmoittaa esimerkiksi myyntihinnaksi 70 000 euroa ja yhtiölainaosuudeksi 30 000 euroa, jolloin velaton hinta on 100 000 euroa. Sijoittajan kannalta 70 000 euron asunto ei siis olekaan 70 000 euron asunto, jos siihen liittyy 30 000 euroa yhtiölainaa.
Jos esimerkiksi 50 neliön kerrostaloasunnon velaton hinta on 200 000 euroa, josta asuntoon kohdistuvaa taloyhtiölainaa on 50 000 euroa, kuukausimenoksi 200 euron hoitovastikkeen päälle voi tulla 300 euron pääomavastike yhtiölainasta.
Osakkailla on vastuu taloyhtiön veloista
Korko- ja takaisinmaksuvastuu taloyhtiölainoissa on taloyhtiöllä, mutta käytännössä viime kädessä osakkailla.
– Sijoitusasuntoa ei pitäisi arvioida sen perusteella, paljonko siitä maksaa myyjälle, vaan sen velattoman hinnan, kassavirran, riskien ja tulevien kustannusten perusteella, Karlsson korostaa.
Sijoittajan tärkein tehtävä onkin selvittää, mitä taloyhtiön velka tarkoittaa juuri hänen ostamansa asunnon kassavirralle.
– Sijoittajan pitäisi ennen kaupantekoa katsoa taloyhtiön papereista ainakin vastikerahoituslaskelma. Sieltä löytyvä yli- tai alijäämä on mielenkiintoinen luku, koska se kertoo, onko hoitovastike riittänyt kuluihin, Karlsson opastaa.
Jos asunnon ostaja katsoo vain myyntihintaa, pimentoon voi helposti jäädä, mikä taloyhtiön todellinen arvo onkaan.
– Ikävin on tilanne, että ostetaan sisältä kivalta näyttävä asunto ja hintakin on kohdallaan, mutta sieltä onkin tulossa kohtalaiset remontit. 50 neliön asunnon ostajalle voi tulla seuraavina vuosina 50 000 euronkin ikävä yllätys. Linjasaneerauksen kustannus kun voi nousta jopa nelinumeroiseksi neliöltä, Karlsson painottaa.
Vuokratuottoakaan ei lasketa myyntihinnalle, vaan velattomalle hinnalle.
– Olemme Suomen Vuokranantajissa pyrkineet kouluttamaan vuokranantajia huomioimaan yhtiölainan vuokratuottolaskelmissa, ja tämä ymmärretään nykyään melko hyvin. Edelleen voi kuitenkin tulla vastaan laskelmia, joissa tuotto lasketaan vain myyntihinnalle ja yhtiölaina jää huomioimatta. Silloin vuokratuotto näyttää todellista korkeammalta. Eli vuokratuottoprosentti lasketaan aina velattomalle hinnalle, jolloin asuntojen vertailukelpoisuus säilyy.
