Vuokramarkkinoiden vilkkain sesonki on jälleen lähestymässä. Kesällä moni nuori saa tiedon opiskelupaikasta ja muuttaa ensimmäistä kertaa omaan vuokrakotiin. Tämä tarkoittaa, että kesäkuukausien aikana solmitaan tuhansia uusia vuokrasopimuksia. Hyvin tehty vuokrasopimus on ensimmäinen askel kohti onnistunutta vuokrasuhdetta.
Vuokrasopimus on vuokrasuhteen tärkein asiakirja, ja oikein laadittuna se auttaa välttämään mahdollisia riitoja. Tässä omat vinkkini vuokrasopimuksen tekemiseen:
1. Varmistu, että molemmat osapuolet ymmärtävät mitä on sovittu
Vuokrasopimuksen on hyvä olla selkeä niin vuokralaiselle kuin vuokranantajallekin. Vuokranantajan kannattaa kirjata sopimukseen vain sellaisia ehtoja, jotka itse varmasti ymmärtää, ja käydä sopimuksen keskeiset kohdat läpi yhdessä vuokralaisen kanssa. Jos sopimukseen jää jokin tulkinnanvarainen ehto, riitatilanteessa sitä helposti tulkitaan laatijan vahingoksi.
Sopimuksen kesto on esimerkki sopimusehdosta, joka voi olla varsinkin ensimmäistä vuokrasopimusta tekevälle vaikea ymmärtää. Vuokralaisen halutaan usein sitoutuvan vuokrasuhteeseen ensimmäisen vuoden ajaksi. Toistaiseksi suositeltavin tapa kirjata tämä sopimukseen on tehdä toistaiseksi voimassa oleva sopimus, jossa sovitaan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamisajankohdasta ja tarvittaessa samalla ennenaikaiseen irtisanomiseen liittyvästä sopimussakosta. On tärkeää, että vuokrasopimuksen molemmat osapuolet ymmärtävät ehdon tarkoituksen ja sisällön oikein, ja tietävät miten toimia halutessaan päättää sopimus.
2. Tunnista, että kaikesta ei voi sopia
Vaikka moni asia on sovittavissa vuokralaisen ja vuokranantajan välillä, vuokrausta koskevassa lainsäädännössä on paljon vuokralaista suojaavaa pakottavaa lainsäädäntöä. Se tarkoittaa, että osasta laissa säädetyistä asioista ei voi sopia toisin vuokrasopimuksessa, vaikka molemmat osapuolet ehdon sopimuksen tekohetkellä hyväksyisivätkin.
Esimerkki pakottavasta sääntelystä ovat irtisanomisajat. Lain mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on kuukausi ja vuokranantajan kolme tai kuusi kuukautta riippuen vuokrasuhteen kestosta, eikä niistä voi sopia toisin vuokralaisen asemaa heikentävällä tavalla. Vuokrasopimukseen kirjattu ehto esimerkiksi vuokralaisen kahden kuukauden irtisanomisajasta on mitätön eikä sitä tarvitse noudattaa. Sen sijaan sopimukseen on täysin sallittua kirjata alennus viimeisen kuukauden vuokrasta, jos vuokralainen ilmoittaa vuokrasuhteen irtisanomisesta vaikkapa kahta kuukautta ennen sopimuksen päättymistä.
3. Varaudu sopimuksessa jo ennalta tulevaan
Vuokrasopimuksessa voidaan varautua jo valmiiksi myös vuokrasuhteen aikana tuleviin muutoksiin ja vuokrasuhteen päättymiseen. Esimerkiksi kulutukseen perustuvaan vesimaksuun voidaan varautua vuokrasopimuksessa jo ennakolta kirjauksella, jonka mukaan vesimaksu muutetaan henkilölukumäärään perustuvasta kulutukseen perustuvaksi, mikäli taloyhtiö ottaa vesimittarit käyttöönsä.
Vuokrasopimuksessa täytyy sopia myös vuokrasuhteen aikaan tehtävistä vuokrankorotuksista, ellei halua neuvotella niistä vuokralaisen kanssa joka kerta erikseen. Vuokrankorotusehdosta täytyy käydä ilmi sekä korotuksen voimaantuloajankohta että peruste korotukselle. Perusteen on oltava kohtuullinen ja riittävän yksilöity, käytännössä vuokrankorotus voi perustua esimerkiksi elinkustannusindeksin muutokseen tai olla prosenttiperusteinen.
Vuokrausta koskevassa lainsäädännössä on myös asioita, joista on täysin mahdollista sopia laista poikkeavalla tavalla. Vuokrasopimuksessa voidaan esimerkiksi sopia, että asunnon tulee olla tyhjä sopimuksen päättymispäivänä tiettyyn kellonaikaan. Jos asiasta ei ole sovittu, tämän hetken lainsäädännön nojalla muuttopäivä on vasta sopimuksen päättymistä seuraava arkipäivänä.
4. Räätälöi sopimus omaan tilanteeseesi sopivaksi
Internetistä löytyy monenlaisia vuokrasopimuspohjia ja -malleja. Vuokrasopimusta tehtäessä on kuitenkin aina tärkeää varmistaa, että sopimus ja sen ehdot ovat sopivat juuri omaan tilanteeseen.
Esimerkiksi lemmikeistä vuokrasopimuksessa voidaan sopia hyvin monella tavalla. Jos mitään ei ole sovittu, lemmikit ovat lähtökohtaisesti sallittuja. Vastaavasti täyskiellon sijasta sopimukseen voidaan kirjata, että vuokralaisella on oikeus tietynlaiseen lemmikkiin tai sovittuun määrään esimerkiksi koiria.
Myös tupakointikielto on tärkeää kirjata sopimukseen, jos ei halua vuokralaisen tupakoivan asunnossa. Jos haluaa kiellon koskevan sekä asuntoa että huoneistoparveketta, kannattaa ehtoon kirjata molemmat. Vastaavasti kielto on hyvä ulottaa koskemaan laajasti kaikkia poltettavia kasviperäisiä tuotteita ja sähkösavukkeita.
5. Valmistaudu vuokrausta koskevan lainsäädännön muutoksiin
Asuinhuoneiston vuokrausta koskevaan lainsäädäntöön valmistellaan parhaillaan muutoksia, jotka tuovat voimaan tullessaan mukanaan muutoksia myös totuttuihin sopimuskäytäntöihin. Koska työ on vielä kesken, lopullisten muutosten sisältö ja niiden soveltuminen voimassa oleviin sopimuksiin ei ole vielä tiedossa. Tämän hetken arvion mukaan hallitus antaisi lakiesityksensä eduskunnalle syys-lokakuun vaihteessa.
Joihinkin muutoksiin voi kuitenkin varautua jo etukäteen. Lainsäädäntömuutoksia valmistellut työryhmä on ehdottanut lakiin kirjattavaksi säännöstä sähköisistä tiedoksiantotavoista. Ehdotuksen mukaan vuokrasuhteeseen liittyvät ilmoitukset voitaisi jatkossa lähettää sähköisesti, mikäli vuokrasopimuksessa on sovittu sähköisistä viestintäkanavista. Aionkin itse lisätä sopimuksiini jo valmiiksi kohdan, jonka mukaan vuokrasopimukseen liittyvät ilmoitukset ja tiedoksiannot voidaan lähettää sähköisesti sähköpostilla ja/tai tekstiviestillä ja että molemmat osapuolet sitoutuvat pitämään näitä koskevat yhteystietonsa ajan tasalla. Uskon kirjauksesta olevan hyötyä vuokrasuhteeseen liittyvässä viestinnässä riippumatta lakimuutoksista.
Sanna Hughes
Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja
