Sijoitusasuntoa etsiessä sijainti on yhtä tärkeää kuin taloyhtiön kunto. Yllätyksenä tuleva putkiremontti saa talouden helpommin kuralle kuin muutaman tuhannen euron pintaremontti.
Sijoitusasunnon ostoa suunniteltaessa kannattaa ennen ostopäätöstä käydä aistimassa tunnelmaa taloyhtiön lähialueella: onko siellä rauhallista vai rauhatonta.
– Taloyhtiön sijaintia ja aluettahan ei pysty muuttamaan enää jälkikäteen, painottaa Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Sanna Hughes.
Kun sijainti ja tunnelma alueella on katsottu, on aika tutustua taloyhtiön papereihin, joista tärkein on isännöitsijäntodistus.
– Isännöitsijäntodistukseen on koottu kaikki keskeisimmät tiedot myytävänä olevasta asunnosta ja taloyhtiöstäkin. Siksi lähtisin ihan ensimmäiseksi varmistamaan isännöitsijäntodistuksen tietojen täsmäämistä myynti-ilmoituksen tietoihin. Isännöitsijäntodistuksesta löytyvät oikeat tiedot yhtiövastikkeista ja korjauksista, Hughes sanoo.
Tarkista tontin omistus
Isännöitsijätodistuksen liitteisiin kuuluu myös taloyhtiön yhtiöjärjestys, joka kertoo yhtiön pelisäännöt.
– Tarkistaisin esimerkiksi yhtiövastikkeen perusteet ja mitä se tarkoittaa kohteena olevan asunnon kannalta, Hughes sanoo.
Isännöitsijätodistuksesta tai kiinteistönvälittäjältä kysymällä selviää myös, omistaako taloyhtiö itse tonttinsa vai onko se vuokratontilla.
– Jos kyse on vuokratontista, itse haluaisin tietää vähän tarkemmin, miten pitkä tuo vuokra-aika on ja kuka on tontin vuokranantaja. Varsinkin, jos tontin omistajana on jokin rahasto, voi varautua melko koviinkin vuokrankorotusehtoihin, ja se tietysti nostaa yhtiövastiketta. Vuokratontti sinänsä ei ole absoluuttisesti hyvä tai huonoa asia: se vain pitää näkyä huokeampana hintana.
Ratkaisevaa on myös taloyhtiön kunnossapidon suunnitelmallisuus.
– Jos 1970-luvun alkupuolen taloyhtiössä ei ole tehty putkiremonttia, eikä sitä ole edes suunnitelmissa, kysyisin, mitä asian suhteen on tehty. Remontithan eivät ole taloyhtiössä huono asia: pitää vain miettiä, mitä on valmis maksamaan asunnosta ja minkälaisia remontteja kiinteistöön on ehkä tulossa seuraavien 5–10 vuoden aikana.
Huomioi kaavoitussuunnitelmat
Taloyhtiön tilinpäätöksen perusteella voi arvioida, onko yhtiövastike edelleen järkevällä tasolla.
– Vastikelaskelma on tilinpäätöksen tärkein osio, josta selviää, kattavatko perityt vastikkeet tarvittavat kustannukset. Olisi hyvä, josta taloyhtiöllä olisi noin kolmen kuukauden vastikkeita vastaava puskuriraha ennakoimattomien ja yllättävien menojen varalle.
Luonnollisesti asuntosijoittajaa kiinnostaa myös, miten mahdollisia pääomavastikkeita eli rahoitusvastikkeita käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa: onko ne tuloutettu tai rahastoitu.
Pääomavastike on maksu, jolla osakkaat kattavat taloyhtiön ottaman lainan lyhennykset ja korkokulut. Sen suuruus vaihtelee yhtiölainan ehtojen, korkotason ja laina-ajan mukaan. Sillä on merkittävä vaikutus sijoittajan talouteen, olipa hän sitten ostamassa, myymässä tai vuokraamassa asuntoaan.
– Tämä vaikuttaa myös siihen, miten sijoittaja voi niitä pääomavastikkeita vähentää omassa verotuksessaan, Hughes sanoo.
