Kuukausittaisen maksuerän tietäminen vuosiksi ja jopa vuosikymmeniksi eteenpäin mahdollistaa talouden suunnittelun ihan eri tavalla kuin annuiteetin armoilla.
Asuntolainojen laina-ajan maksimin nostaminen 40 vuoteen tuskin paljonkaan pidentää laina-aikoja, mutta saattaa vapauttaa suuren määrän suomalaisia annuiteetin arvaamattomuudesta. Sillä taas on merkittävä vaikutus kansantalouteen.
Lainanhoito vie ison osan kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista. Kuukausittaisen maksuerän tietäminen vuosiksi ja jopa vuosikymmeniksi eteenpäin mahdollistaa talouden suunnittelun ihan eri tavalla kuin annuiteetin armoilla, jolloin asumisen kuukausikustannus saattaa muuttua esimerkiksi Yhdysvaltain presidentin yllättävän somepostauksen takia.
Annuiteettilainassa laina-aika on etukäteen lyöty lukkoon. Korkojen noustessa koron ja lyhennyksen muodostama kuukausierä kasvaa, ja korkojen laskiessa se laskee, aina koron tarkistuspäivinä. Niitä on esimerkiksi kolmen tai 12 kuukauden välein riippuen siitä, mitä viitekorkoa lainassa käytetään.
Vaihtoehtona annuiteetille on kiinteän kuukausierän laina. Siinä kuukausierä pysyy samana, mutta korkojen noustessa korot vievät erästä suuremman osan. Vastaavasti lyhennyksen osuus pienenee, jolloin laina-aika laskennallisesti pitenee. Korkojen laskiessa lyhennyksen osuus tietenkin kasvaa.
Kansantalouden ”tuntematon jarru” saattaa jäädä historiaan.
Asuntolainojen keskipituus on yli 23 vuotta. Niin pitkään aikaan mahtuu useita sekä kalliin että edullisen koron jaksoja. Siksi laina-aika on lyhennystavasta riippumatta todennäköisesti sama, ainakin muutaman kuukauden tarkkuudella. On mahdotonta ennustaa 23 vuoden päähän, muodostuuko laina-aika pidemmäksi annuiteetilla vai kiinteällä kuukausierällä, eikä sellainen ole tarpeenkaan.
Kolme neljästä asuntovelallisesta ei ole valinnut lyhennystavakseen annuiteettia silkkaa hölmöyttään, vaan koska se on ollut ainoa vaihtoehto saada riittävästi asuntolainaa. Pankit noudattavat innokkaasti Finanssivalvonnan vuonna 2010 antamaa suositusta, jonka mukaan laina-asiakkaan maksuvara selvitetään stressitestillä, jossa korkotaso on kuusi prosenttia ja laina-aika 25 vuotta.
Suomessa ei ole koskaan ollut neljännesvuosisadan jaksoa, jolloin asuntolainan korko olisi ollut noin korkea, eikä sellaista jaksoa tulekaan. Tällä vuosituhannella 12 kuukauden euribor on käväissyt vuosina 2000 ja 2008 niin korkealla, että yhdessä lainamarginaalin kanssa asuntolainan korko on saattanut lyhyen aikaa hipoa kuutta prosenttia. Tosimaailmassa asuntovelallinen selviytyisi tuollaisen korkopiikin yli hyödyntämällä lyhennysvapaata, jos ei muutoin. Myös lyhennysvapaan enimmäiskestoa esitetään nyt pidennettäväksi yhdestä vuodesta kahteen.
Kiinteän kuukausierän lainan laskennalliseen kestoon stressitestillä on dramaattinen vaikutus. Kun sadan tonnin lainapääomalle lasketaan korkoa esimerkiksi kahden prosentin sijaan kuusi prosenttia, kasvavat korkomenot neljällä tonnilla per vuosi, koska stressitesti olettaa korkotason pysyvän kuudessa prosentissa. Annuiteettilainassa se tarkoittaa 333 euron lisäystä lainanhoitokuluihin joka kuukausi. Kiinteän kuukausierän lainassa taas lainaeriä tarvitaan enemmän. Silloin laskennallinen laina-aika venyy helposti yli 30 vuoden, joka on tällä hetkellä maksimi.
Kun laina-ajan pituutta kasvatetaan kymmenellä vuodella, todellisuudelle vieraan stressitestin laskelma mahdollistaa kiinteälläkin kuukausierällä riittävän suuren asuntolainan jo useimmille. Kansantalouden ”tuntematon jarru” saattaa jäädä historiaan ilman, että asuntolainojen laina-ajat tosiasiallisesti pidentyvät.
Juha Peltonen
Kirjoittaja on Viisaan Rahan tuottaja ja toimituspäällikkö.
